Новости

Арендаторы требуют хорошего ремонта

Статья перепубликована с журнала " Kvadrātmetrs", 11.2016.

Арендаторы требуют хороший ремонт

 

Инга Упмале, руководитель отдела управления компании Corvin Real Estate

Предложение арендных квартир в центре Риги превышает спрос, а потому клиенты стараются выбирать объекты, находящиеся в лучшем качественном состоянии. И это нужно учитывать собственникам жилья, чье внутреннее обновление не проводилось последние 7-10 лет. В условиях возросшей конкуренции наличие хотя бы косметического ремонта становится одним из ключевых условий для успешной сдачи квартиры в аренду.

Вот уже многие годы среди покупателей квартир, которые в последующем предлагаются на арендный рынок, доминируют иностранцы. Особенно высокой их доля была в период с 2010 по 2014 года, когда с целью получить ВНЖ они в массовом порядке приобретали жилье в домах центра латвийской столицы. Нужно понимать, что даже когда речь шла о новостройках, это были здания в лучшем случае постройки периода до 2007 года. Время прошло и в реально сейчас ремонту большинства квартир, которые накупали нерезиденты – по десять и более лет. Вот это и создает проблему при их сдаче в аренду: многим требуется внутренне обновление. В каком-то случае это должен быть полноценный косметический ремонт, в каком-то достаточно просто перекрасить несколько стен или облагородить мебель. Дело в том, что потенциальные арендаторы квартир центра – это гораздо более привередливый клиент, чем местные арендаторы, старающиеся выбирать более дешевое жилье в микрорайонах. Те, кто останавливаются на центре, они и платят больше, и хотят видеть совершенно иное качество предлагаемого им продукта.

К сожалению не все владельцы съемного жилья это понимают. На ремонт своей собственности они обычно соглашаются не охотно, что моментально отражается на привлекательности их объекта. Мы в компании Corvin Real Estate – это очень хорошо остро чувствуем: в нашем управлении в центре латвийской столицы находится довольно большое число квартир. И в этом году те предложения, которые раньше разлетались как горячие пирожки, в силу отсутствия в них свежего ремонта – застаиваются. Это является ярким свидетельством наличия проблемы качественного внутреннего состояния арнедных объектов. И если ничего не предпринимать, то проблема будет усугубляться.

Многим владельцам квартир центра Риги кажется, что проще ничего не делать, а всего лишь немного – на 25–50 евро -- снизить запрашиваемую цену. Проводимые нами показы ярко доказывают, что от этого привлекательность объекта для клиента сильно не повышается. Дело в том, что на рынке, в сегменте близкой ценовой категории, в последний год значительно возрос объем предложения по-настоящему свежих квартир из реновированных и новых домов. Потенциальные арендаторы выбирают именно их, а те, что варианты жилья, ремонт в которых не проводился в последние 7–10 лет, остаются без жильцов.

Мои слова ярко подтверждает развитие событий вокруг сдачи в аренду 2-комнатной квартира в престижном и широко известном жилом проекте Centra nams, что на Републикас лаукумс, 3. Состояние ее было – ниже среднего. До этого она сдавалась по 500 евро за месяц плюс коммунальные платежи. После ухода прежнего клиента мы по настоянию владельца снова выставили ее по той же цене. Показы один за другим проходили в пустую, никто не высказывал желания заключить договор. Риэлторы видели, что неприятие у соискателей арендного жилья вызывал именно старый интерьер. Не стимулировало даже то, что данное предложение было самым дешевым в этом доме. Сдать квартиру удалось через 4 месяца и лишь после того, как хозяева согласились перекрасить одну стену и поменять некоторые вещи. Долгое принятие решения о проведении сравнительно небольших ремонтных работ обернулось для хозяев недополученными 2 000 евро, плюс дополнительными расходами на оплату коммунальных платежей.

На другую квартиру в центре Риги арендатора пришлось искать три месяца. Мы такой сценарий, исходя из внутреннего состояния жилья, предполагали и даже заранее составили людям смету на выполнение требуемых работ. Для квартиры, за которую просят 760 евро в месяц, она, как мне кажется, была относительно небольшой – 1 500 евро. Хозяева долго не соглашались потратиться на ремонт пока не убедились: их квартира в имевшемся состоянии и за те средства, которые они желали получить, не вызывает интереса.

Таких ситуаций, когда владельцы недополучают доход из-за отсутствия арендаторов, но при этом отказываются вложить полторы—две тысячи евро в ремонт квартиры, что позволит закрыть этот вопрос на ближайшие 5 лет -- пруд—пруди. Некоторые хоть и обещают заняться ремонтом, как только в квартиру входит арендатор, затем показывают ему известную комбинацию из трех пальцев. Им кажется, что арендаторы поживут, смирятся и все будет хорошо. Реагировать начинают лишь когда арендаторы начинают вести речь об одностороннем разрыве арендного договора.

Не слишком привлекательные в вопросе ремонта квартиры могли бы хорошо уходить, если бы в центре Риги был растущий рынок и бешенный спрос. Однако сам спрос довольно стабильный. Ждать роста расценок на нем -- не приходится. Более того, в элитном сегменте наблюдается коррекция вниз. Это все связано как раз с увеличением объема предложения нового или полностью отремонтированного жилья. Откуда оно берется? Во-первых, время от времени в центре завершаются относительно небольшие проекта реновации местными инвесторами старых домов, которые используют как доходные. Это представители классического арендного бизнеса. Кто-то для этих целей строит новые. Подобные проекты реализованы на улицах Дзирнаву, Кр. Валдемара и Гертрудес.

Во-вторых, владельцы многих новостроек центра, квартиры в которых первоначально предлагались на продажу, в виду малого числа сделок, вынуждены ремонтировать их и также предлагать на аренду. Благодаря этому клиенты также получают абсолютно новое жилье. Здесь в качестве примеров назову комплекс на ул. Элизабетес, 22 или проект Lumier, на ул. Рупниецибас. Основная часть непроданных в них квартир успешно и довольно быстро нашли себе постояльцев. Это еще раз подтверждает: хорошее уходит быстро, а вот старый фонд, которому так не был сделан «апгрейд» – со скрипом. И частные владельцы арендных квартир, которые сейчас выходят в предложение, не могут с этим не считаться.  

В заключении замечу, что средние ставки аренды квартир в новых и реновированных домах центра Риги нынче находятся на уровне близком к 10 евро за кв. м. Элитные варианты – это уже может быть и 15 евро за кв. м, и выше. Однако, реальные сделки свидетельствуют, что поиск новых арендаторов в квартиры, за которые просят более 1 200 евро в месяц (не считая коммунальных платежей), значительно затягивается. Приходится даже корректировать цену вниз, чтобы соответствовать имеющемуся спросу. Из последних таких примеров назову квартиру в 150 кв. м в доме на ул. Аусекля, 11: раньше она легко сдавалась за 1 700 евро в месяц (плюс коммунальные платежи), сейчас же все еще ждет своих новых жильцов за 1 500. За такую же цену продолжительное время предлагаем людям снять просторную квартиру на ул. Гертрудес, 9, из которой открываются шикарные виды.    

Аренда квартир на переферии центра Риги, а также в домах центра, не отличающихся особым ремонтом, обходится в 6–8 евро за кв. м. Хотя здесь часто смотрят на по квадратуре, а на общую цену.

 

Назад