Новости

Как нерезиденту продать недвижимость в Латвии и получить деньги?

Статья из журнала "Kvadratmerts", 08.2024

 

Рынок недвижимости Латвии в последние годы находится в состоянии перемен – меняется тренды и ценовая ситуация, меняются правила игры и логистика денежных потоков. В такие периоды труднее всего становится иностранным игрокам. Геополитические факторы привели к тому, что сегодня вопросы свободного распоряжения и владения латвийской собственностью наиболее остро стоят перед гражданами России и Беларуси. Тем из них, кто не входит в санкционный список и не запятнал свою репутацию, компания Corvin Real Estate готова обеспечить разностороннюю профессиональную помощь в решении связанных с их недвижимостью проблем.  

В силу географической близости и совокупности природных факторов Латвия всего годы после восстановления независимости пользовалась популярностью у покупателей жилья из стран, расположенных на востоке и юго-востоке от нашей границы. Всплеск этого интереса пришелся на 2012-2014 года – период расцвета программы предоставления ВНЖ иностранным покупателям латвийской недвижимости. Точными цифрами сколько латвийских квартир и домов сегодня принадлежат гражданами России и Беларуси не располагаю, но, однозначно, счет идёт на десятки тысяч единиц. И у владельцев значительной части из них, особенно у покупавших жильё или коммерческое имущество в рамках инвестиционных поправок к Закону «Об иммиграции», имеются проблемы с оперированием и свободным распоряжением своей собственностью. Наша компания способна помочь им в реализации законных прав и готова  представлять интересы иностранных собственников как в латвийских государственных, так и финансовых институциях.

Профессиональный опыт руководства компании команды Corvin Real Estate в сфере недвижимости приближается к четверть вековому юбилею. Сегодня мы предлагаем широкий комплекс услуг, которые можно объединить в два основных направления. Первое – управление и обслуживание недвижимости. Единственное, если говорить об обслуживании, данную услугу предлагаем исключительно для домовладений. А вот в вопросе управления имуществом у нас особых ограничений нет.

В данный момент в портфеле нашей компании находятся свыше 150 разных объектов недвижимости – как квартир, апартаментов и частных домов, так и магазинов, офисов и коммерческих площадей другого назначения. Все они принадлежат нашим клиентам, по заданию которых и управляем этими объектами, попутно, если необходимо, оказывая владельцам и другие услуги – например, юридическую и бухгалтерскую помощь.

Второе важное направление нашего бизнеса – инвестиционное. Специалисты Corvin Real Estate помогают с подбором перспективных активов тем, кто хочет вложиться в недвижимость с целью получения стабильного и понятного дохода. Предлагаем различные варианты – как готовые объекты с потоком денег, так и те, что находятся в стадии развития, в том числе и постройки. Эти программы многократно отработаны нами в сотрудничестве с латвийскими и зарубежными клиентами. Для того, чтобы войти в них не требуются миллионы. На практике, обращающиеся к нам за помощью, оперируют суммами начиная от 100 000 евро. Диверсифицируя риски партнеров, предлагаем им разные варианты инвестирования. В том числе и покупку долей компаний, занимающихся вложениями. Таковые у нас есть: под какие-то объекты недвижимости обеспечиваем и свою ипотеку, тем самым решая финансовые вопросы клиентов.

В последнее время наблюдаем рост обращений со стороны нерезидентов, которым необходима помощь в продаже, принадлежащей им недвижимости. Этот вопрос для них теперь сопряжен с массой сложностей, как при проведении сделки, так и дальнейшем переводе денег. Жизнь показывает, что успешно развязать клубок возникающих вокруг сделок сложностей помогает лишь богатый практический опыт и глубокое погружение во все процессы. Обязательным условием заключения сделки является подписание у нотариуса прошения о её закреплении в Земельной книге. Многие будут удивлены, но не всегда практика, которую используют латвийские нотариусы - однородна. Это касается как сделок с нерезидентами, так и местными клиентами. Один из примеров – продажа, при которой продавец недвижимости высказывает пожелание, чтобы деньги покупателем были перечислены ни на его личный счет, а на счет родственника. Большинство столичных нотариусов начинают настаивать на том, что в этом случае родственник должен стать участником сделки и фигурировать среди её подписантов. Аналогичной позиции придерживаются и некоторые банки. Однако на деле, в законодательстве это требование нигде не прописано, а потому и нотариусы, и банки имеют право действовать по своему усмотрению. Благодаря таким знаниям у Corvin Real Estate и есть примеры таких результативных сделок -- продаж недвижимости с перечислением средств на счет родственника без его регистрации в качестве участника сделки. И один из ведущих финансовых учреждений Латвии не стал препятствовать такому платежу. Убеждены, что лишь разнообразный практический опыт даёт понимание, как могут проходить такие сложные процессы. Редкий юрист или адвокат-теоретик, не имеющих богатого практического опыта в проведении сделок и общения с работниками банков, сможет оказать клиенту реальную помощь.Обладатели российского или белорусского гражданства, продающие латвийскую недвижимость, должны понимать, что им закрыта возможность перечисления из Латвии вырученных денег себе на родину. Значит, предстоит думать о третьих странах. Здесь важно не ошибиться с выбором, чтобы избежать сюрпризов, как это случилось в Таиланде, где с 1 января 2024 года введен налог на поступления средств на банковские счета нерезидентов. Налог рассчитывается по прогрессивной шкале и достигает 35% при сумме поступлений на счёт более 139 000 Евро. Если годовой объём пришедших денег превышает эквивалент 40 000 евро, то он облагается налогом в 25%.    

Нерезидентам нужно считаться и с тем, что перевод в третьи страны полученных от продажи имущества денег, исчисляемых сотнями тысяч евро, может занять пару недель. Часто отправленные транши зависают в банках-корреспондентах. Плюс многие получившие из Латвии средства банки отказываются затем перечислять деньги в обратном направлении – даже если требуется оплатить, например, налог на прирост капитала или погасить долги по коммунальным платежам. Все эти моменты мы заранее берем под контроль и каждом клиенту находим индивидуальное решение, позволяющее сложить пазл и обеспечить комфортные условия проведения сделки. Иногда на начальном этапе берём на себя часть расходов по приведению имущества в порядок, если понимаем, что не сможем начать торговать им или сдавать в аренду, если не погасим долги владельца и не сделаем косметический ремонт. На данные момент у нас нет ни одного случая, когда бы мы не нашли приемлемого для нас и клиента решения: весь опыт – успешный. Но здесь особо отмечаем, что сотрудничаем исключительно с теми нерезидентами, которые не находятся под санкциями и ничем не запятнали свою деловую и человеческую репутацию!

Сам рынок недвижимости в Латвии для объектов категории выше среднего в последние годы довольно сложный. Тем не менее, хорошее имущество по рыночной цене находит своих новых владельцев из числа местных покупателей или представителей европейских стран. Трудности возникают при продаже слишком просторных объектов – спрос на них низкий. Если обратившийся к нам нерезидент, желающий продать своё простаивающее в центре Риги или Юрмалы без дела имущество, высказывает пожелание потом не выводить инвестиции из зоны Европейского союза, то подыскиваем ему другую недвижимость -- ориентированную на доходность от сдачи в аренду. Предлагаемые нами объекты обычно обеспечивают отдачу в 7-8% годовых, иногда и до 9-10%. Все они будут иметь высокую ликвидностью – то есть смогут быть быстро проданы при необходимости. Сам арендный рынок столичного жилья – довольно стабильный, текучесть постояльцев – низкая. Ставки понемногу растут. Расценки почти на все управляемые нами квартиры и дома в последний год поднялись на 5-15%, и арендаторы это восприняли с пониманием. Немного cложнее со сдачей коммерческих помещений: экономика Латвии пока не восстановилась и этот сегмент находится в несколько замороженном состоянии. Комфортно чувствуют себя владельцы площадей только в паре тройке топовых мест Риги, остальным приходится уповать на удачу. Хотя стоит отметить, что у нашей компании нет объектов, которые простаивают без арендаторов. Предприниматели, желающие открыть свой ресторан или большой магазин остаются осторожными. Они готовы что-то начать делать, но ждут позитивных импульсов со стороны правительства и экономики. Для оживления ситуации в том же центре Риги требуется срочное решение о привлечении иностранных туристов, а пока Старый город выглядит местом-призраком, в отличии от столиц соседних с нами стран Балтии. Постепенно поток иностранных туристов начинает увеличиваться, после падения во время пандемии и после начала войны в Украине, что тоже позитивно повлияет на рынок недвижимости в ближайшие пару лет.

Наше мнение: инвестировать в Латвию сейчас выгодно, так как тот (?) находится на дне и ниже падать не будет. Думаем, что период негативной коррекции цен завершится в конце 2024 года – начале 2025-го, а затем начнётся восстановление активности покупателей. Уже сейчас видим, что как только недвижимость выставляется по чуть сниженной цене, покупатель сразу находится. Это значит, что деньги у людей есть, просто все ждут позитивных сигналов от мировой и латвийской экономик. 2025 год, вероятней всего, станет годом роста, который положит начало новому периоду позитивного развития латвийского рынка недвижимости. 

Контакты:

Александр Свиридов, совладелец компании Corvin Real Estate

Моб: (+371) 20408045 

E-почта: aleksandrs.sviridovs@corvin.lv

Назад