Новости

Актуальная территория для инвестиций: центр Риги

Держа руку на пульсе актуальных и будущих тенденций рынка недвижимого имущества, в этом, подготовленном в бюро Corvin Real Estate материале специалисты бюро уделили внимание общим тенденциям европейского рынка и обрисовали ситуацию в центре Риги. Наблюдения свидетельствуют, что наступил лучший момент, когда есть смысл в активизации деятельности инвесторов и девелоперов в сфере недвижимости.

Хотя и с некоторой разницей в темпе, но всё же Латвия в отношении рынка недвижимого имущества двигается след в след с другими западными странами. Несмотря на то, что в Риге – одной из красивейших столиц Европы нередко можно встретить ландшафт из заброшенных домов с тёмными проёмами окон, маловероятно, что её может ожидать участь, подобная той, какая постигла город Порто на северо-западе Португалии. Под обветшалыми черепичными крышами Порто люди, к сожалению, больше почти не живут – преобладающая часть жителей оставила исторический центр и переместилась в районы предместий. Ситуация с Ригой представляется намного более обнадёживающей: в обозримой перспективе центр города всё же видится жизненно важной и обжитой территорией. Об этом свидетельствуют как общие тенденции социального и экономического развития Европы, так и активность западных инвесторов, которую уже можно наблюдать на рынке.

Имеющаяся ситуация: рыночная активность в микрорайонах и недооценённый центр города

Имеющиеся тенденции в сегменте эксклюзивных квартир, формируемом владениями, стоимость которых начинается от 150 000 евро и которые располагаются в Тихом центре и в активной части Центра, специалисты Corvin, рассматривая ситуацию последовательно, очерчивают следующим образом.

Движение рынка последних лет показывает, что в сравнении с центральной частью Риги активность сделок в микрорайонах является значительно более оживлённой. К тому же, очень неплохую двухкомнатную квартиру в новом проекте, реализованном в жилом микрорайоне, можно приобрести чуть ли не по такой же цене, как и двухкомнатную квартиру в центре Риги. Это заставляет сделать вывод, что центр Риги в настоящий момент является весьма недооценённой территорией рынка. Здесь, правда, следует отметить, что ситуация во всей центральной части Риги неоднозначная – дальние районы центра, за улицами Бруниниеку и А. Чака, демонстрируют иную ситуацию. В этих округах дома и покупаются, и обновляются, и продаются – процессы идут весьма активно. В известном смысле эти районы центра, исходя из их качества и статуса, можно приравнять к микрорайонам.

Формирующие ситуацию факторы: изменения в законе о миграции, санкции в отношении России, банковские скандалы и перемещение жителей в пригороды Риги

Первые признаки ныне сложившейся ситуации дали о себе знать уже осенью 2014 года. Тогда были приняты изменения к закону о миграции, которые повысили порог получения вида на жительство и ввели другие условия и денежные расходы для случаев, когда недвижимое имущество иностранного гражданина будет регистрироваться в земельной книге после 1 сентября 2014 года. Минимальный порог для приобретения недвижимого имущества в Риге или в Пририжье повысился со 142 300 евро до 250 000 евро; общая кадастровая стоимость на момент приобретения должна быть как минимум 80 000 евро; платёж в государственный бюджет – в размере 5 % от стоимости сделки с недвижимым имуществом. Такие изменения основательно подорвали рынок эксклюзивных квартир (от 3000 евро за м2). Дальнейший ход событий ещё более осложнили введённые Европейским Союзом санкции в отношении России в связи с её действиями против территориальной целостности Украины. Они коснулись граждан России, которые формировали большую часть иностранных покупателей в Латвии, пользовавшихся введённой в июле 2010 года визовой схемой для покупателей недвижимого имущества.

В 2018 году процесс ликвидации банка ABLV и коррупционный скандал с президентом Латвийского Банка Илмаром Римшевичем стали тем «забитым в гроб последним гвоздём», после которого ситуация поменялась кардинально. В результате предпринятых после этого широких мер по борьбе с грязными деньгами в банках Латвии были закрыты счета многих иностранных инвесторов. Также и местные жители поняли, что при осуществлении дорогих покупок в этот период они будут подвергнуты тщательной проверке, поэтому решили повременить, чтобы не привлекать к себе лишнего внимания.

Кроме того, в течение последних пяти лет наблюдалось также резкое сокращение количества жителей Риги и их перемещение в рижские пригороды.

Все эти факторы в совокупности способствовали падению существовавших цен на недвижимость в центральной части Риги. Следует добавить, что на сегмент более дешёвой собственности (1000-1500 евро/м2) эти факторы не повлияли. Пока в нём цены стояли на месте, цены на квартиры в микрорайонах выросли, и сейчас они на одном уровне.

Будущая перспектива: поток западных инвестиций и возрождение центра Риги

Однако специалисты компании Corvin Real Estate предвидят, что резкие изменения могут произойти в течение ближайших 5 – 10 лет. Общие социальные процессы показывают, что с увеличением количества малых семей, одиноких и старых людей, предпочитающих квартиры небольшой площади и нуждающихся в легкодоступности необходимых им учреждений и услуг, интерес к центру города будет расти. Уже сейчас наблюдается продажа собственности пожилых людей в предместьях и их переезд в центр города. В круг клиентов компании Corvin всё чаще приходят такие участники рынка недвижимого имущества, которые заработали свой капитал в 1990-е годы, и теперь, достигнув возраста 70 или 80 лет, начинают продавать свои достаточно большие владения в Юрмале или Балтэзерсе, желая переехать в Ригу. Эта ситуация уже совсем скоро придаст новый толчок и изменению цен.

Настоящий момент следует считать наилучшим, чтобы направить финансовые ресурсы в направлении недвижимости в центре Риги. Эту ситуацию своевременно идентифицировали зарубежные инвесторы, и сейчас в центре Риги уже наблюдается поток иностранных инвестиций. Конечно, следует считаться с тем, что инвесторы здесь нацеливаются на большую прибыль. Если, например, при вложениях в собственность в Вене, амбиции инвесторов удовлетворяются, когда они получают 2 % годовой прибыли, то в ситуации латвийских цен и объёмов размер прибыли, которую они надеются получить, может достигать 20 %.

***

В сложившейся ситуации в центре Риги будет достаточно одного инвестора, который в центре города приобретёт, например, пятнадцать зданий (инвестиция, равнозначная одному участку земли в Московском предместье), чтобы придать достаточный импульс развитию центра города и процессам на рынке недвижимого имущества.

Поэтому задачей настоящего момента является начать формирование в Риге более продуманной, ориентированной на человека среды проживания – способствовать созданию в городе качественного публичного наружного пространства и интегрированной транспортной системы, условий для устойчивого развития. Если самоуправление вместе с архитекторами и урбанистами проявят дальновидность и займутся благоустройством города, центр Риги будет иметь отличный потенциал для развития современной и соблазнительной жилой среды. Конечно, предполагается, что различные районы центра будут развиваться с разной скоростью – активный центр города и Тихий центр будут прогрессировать значительно быстрее, в них будет проживать другая публика, чем в отдалённых районах центра. Вместе с тем городу следует подумать о том, как выровнять эти процессы, чтобы различия не были слишком большими и не появлялись районы, напоминающие гетто.

 

 

 

Назад