Новости

Старая Рига: утраченная привлекательность

 

Как и почему с новым тысячелетием Старая Рига утратила свой статус престижного и эксклюзивного местожительства?

Основные процессы перемен и сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости старого города набросают специалисты компании недвижимости Corvin Real Estate.

 

На площади меньше, чем 1 км², под линией крыши из красной черепицы открывается почти вся эссенция истории Риги. На протяжении восемьсот лет формировались здания, церкви, площади, дворы, общественные здания и жилые дома. Фасады, в которых читаются характерные для каждого периода времени эстетические, материальные и функциональные ценности. За романским, готическим, маньеризмом, барокко, классицизмом, эклектикой, модернизмом, а также строительными объемами современных стилей архитектуры образовался значительный жилой фонд с потенциалом стать жизненным пространством для современного поколения.

Спрос на современном рынке недвижимости образуется как той частью людей, которая выбирает свое жилище в построенных новых домах, так и той, что видит себя частью исторического города. Вторые оценивают, как эстетику старинной архитектуры, так и традиции строительства, и материалы своего времени, которые зачастую превышают время службы используемых сегодня материалов. Пережившие время здания ценятся высоко, но, несмотря на разнообразие такого жилого фонда в Старом городе Риги, в последние годы предпочтение отдается другим районам, окаймляющим центр города. Потенциал Старой Риги, как пространства для жизни, рассматривается все реже. *

 

Расцвет и закат Старой Риги: основные процессы перемен

После восстановления независимости Латвии Вецрига вновь стала визитной карточкой столицы восстановленной государственности. До сих пор кособокий, упряженный строительными лесами старый город, где скрывалась только богема того времени и энтузиасты идеи о независимой Латвии, стал самой престижной территорией Риги.

Пока в Старом городе восстанавливались символы нации – Дом черноголовых и Ратуша, свои владения стали распродавать зарубежные латыши, которые обрели существовавшее перед началом Второй мировой войны свое право собственности (преимущественно международные спекулянты, в основном с запада). Были и такие, которые по собственной инициативе в своих домах реализовали, например, проекты гостиниц, такие как Hotel Radi un Draugi или Neiburgs Hotel. В любом случае, зарубежные латыши хорошо осведомлены об экономической ценности старого города.

Постепенно Старая Рига стала привлекательной средой и похожей на город Старой Европы с почтовой открытки. В Старом городе воцарилось дыхание мира, здесь царила международная атмосфера. В 1997 году ЮНЕСКО включила Вецригу в список Всемирного наследия, а Ригу, как первый пункт назначения старинных городов Ганзы, спешили посетить иностранные гости города.

О приятных впечатлениях гостей заботились открытые вновь магазины, кафе и рестораны, цены в которых, приходится признать, были доступны только для них (доходы на западе от местных зарплат могли отличаться в десятки раз). Однако, со временем к зарубежной публике присоединились и местные предприниматели.

Специалисты компании недвижимости Corvin Real Estate, которые как профессионалы работают в отрасли довольно продолжительное время, делятся опытом в рыночных процессах и оживляют воспоминания о том, как дома старого города стали покупать местные бизнесмены, и о том, как в то время центральные бюро крупнейших в Латвии банков (Hansabank, банк Saules, банк Parex, Рижский коммерческий банк и др.) находились именно в Старой Риге. Отрезок улицы Смилшу стал своего рода улицей финансов – здесь находилось даже несколько банков. Это меняло все. В Старой Риге свой рабочий день проводили тысячи хорошо обеспеченных людей из финансового сектора. Здесь они тратили деньги - в роскошных салонах красоты, в магазинах boutique, в дорогих ресторанах. Между прочим, сегодня в городе нигде не встретишь столько новых, дорогих автомобилей класса люкс, которые в свое время можно было увидеть по обочинам улиц Вальню и Смилшу. Кроме того, разрешения на въезд в Старую Ригу стоили дорого, или выдавались они только жителям, так что передвижение на красивой машине по узким улочкам Старой Риги было серьезным подтверждением статуса. Жить в престижной Старой Риге, рядом со своим местом работы, хотели многие. Это существенно повлияло на процессы рынка недвижимости. Вецрига стала самым дорогим местом жительства в Риге. Например, в 2006 - 2007 годах цена 5000 евро/м² за отремонтированную квартиру на ул. Калькю, д. 2 - в построенном в Сталинское время доме - была нормальным явлением.

В конце 2007 года начался финансовый кризис. Банк Parex в процессе банкротства оставил Старую Ригу, а остальные банки выбрали для себя новые, современные офисные здания с большими автостоянками. С этого момента главным источником прибыли Старой Риги стал средний турист, который не готов оставлять в Латвии большие суммы денег.

Туризм со своей способностью нивелировать среду, чаще всего упоминается как важнейший фактор, способствовавший спаду привлекательности Старой Риги. В результате коммерциализации среды Старая Рига унаследовала динамичную ночную жизнь - бары и клубы находятся всего лишь в нескольких шагах друг от друга. Шумная, пропитанная богемой среда, конечно, не играет в пользу рынка жилья. Сложившаяся ситуация в корне изменила и безопасность. В темное время суток контингент Старой Риги в основном состоит из расслабленных, празднующих жизнь. В ночное время ряд вызовов полиции в Старый город связан с нарушениями общественного порядка, и ни одному домовладельцу в окрестностях Риги не приходится так часто считаться с разбитой оконной рамой, как в Старой Риге.

Если в 1990-е и в начале 2000-х годов на рынок недвижимости Старой Риги много денег влилось от западников, которые оценили исторический шарм старого города, то с 2010 по 2014 годы большая часть денег в центральную часть Риги пришла от восточников. Но вкус восточников характеризуют просторные, роскошные лестничные площадки, предпочтение отдается высоким потолкам и другому качеству, что больше соответствуют жилому фонду Тихого центра. Сегодняшняя цена квартиры на ранее упомянутой улице Калькю может колебаться от 1800 до 2400 евро/м².

 

Соответствующее современным требованиям жилое пространство - серьезный вызов для старого города

В пользу рынка не играет и несоразмерно высокая налоговая нагрузка на недвижимость. Кроме того, большинству домов Старой Риги присвоен статус памятника архитектуры, который является не только честью для владельцев, но и требует известной ответственности - ремонтные работы предусматривают серьезное согласование со строительной управой, включают ряд обязанностей и, неизбежно, расходов.

С точки зрения недвижимости существует целый ряд факторов, связанных с качеством среды и зданий исторического центра. В качестве обременения собственники квартир рассматривают узкие лестничные клетки и отсутствие лифтов в зданиях, построенных до 20 века. Поскольку улицы Старого города узкие, застройка плотная, а объемы зданий расположены близко друг к другу – квартиры бывают темными. Несмотря на то, что Вецригу опоясывают главные транспортные сети Риги, тем не менее, использование частного автомобиля в Старой Риге является довольно большой проблемой – главным образом, из-за ограниченных возможностей парковки автомобилей.

В качестве существенного недостатка Старой Риги стоит упомянуть и отсутствие зеленой зоны. И хотя старый город от кольца бульваров отделяет парковая зона, а с другой стороны плещутся воды Даугавы, все же внешнее пространство Старой Риги образует преимущественно мощеный рельеф. Несмотря на то, что дворы и площади в Старой Риге в большинстве своем находятся рядом друг с другом, как это, например, на растянутой территории исторического облика Старой Риги рядом с церковью Петра, где в свое время были снесены пять кварталов и ликвидированы четыре улицы, а оставшуюся часть еще и потрепала война, свободные пробелы от застройки больше служат транзитным туннелем, чтобы добраться из одной части старого города в другую. Сегодня в облике Старой Риги отсутствуют любые виды рекреационных зон (детские игровые площадки, зоны отдыха и др.). Однако, у современного горожанина качественные отношения с внешним пространством являются важным условием в выборе места жительства.

***

Жизнь в исторических стенах больше не может не соответствовать пониманию качества современной жизни. Люди предпочитают приобрести жилую площадь рядом с природой или, по крайней мере, с благоустроенным прилегающим к дому внешним пространством. Все больше учитывается уровень загрязнения воздуха, света и звука, а также обращается внимание на общий контекст социальной среды и культуры района.

Следует признать, что ситуация Старой Риги существенно не отличается от других европейских старых городов – здесь происходят такие же процессы.

Одно из возможных решений, которое могло бы задержать деградацию Старого города, - это изыскание большого софинансирования теми домовладельцами, которые отважатся на реставрацию домов в этой части города.

Хорошая новость заключается в том, что при развитии таких услуг, что Airbnb, все больше людей приобретают недвижимость в Старой Риге, чтобы сдавать ее в аренду туристам, которые, в свою очередь, не допускают окончательного падения цены.

 

*В 2017 году Центральное статистическое управление сообщило, что в окрестностях Старой Риги проживает на треть меньше жителей, чем в 2000 году (- 38%).

Назад