Corvin ekspertu viedoklis
Aktuālā investīciju teritorija: Rīgas centrs
Turot roku uz nekustamā īpašuma tirgus aktuālo un nākotnes tendenču pulsa, šajā Corvin Real Estate biroja sagatavotajā materiālā speciālisti vērš uzmanību Eiropas tirgus koptendencēm un ieskicē situāciju Rīgas centrā. Novērojumi liecina, ka pienācis īstais brīdis, kurā vērts sasparoties nekustamā īpašuma investoriem un attīstītājiem.
Lai gan ar zināmu tempa starpību, tomēr Latvija nekustamā īpašumu tirgū iet vienotā kopsolī ar citām rietumu valstīm. Kaut arī vienā no Eiropas skaistākajām galvaspilsētām - Rīgā - nereti vērojama pamestu ēku ainava ar tumšām logu rūtīm, maz ticams, ka to varētu piemeklēt tāds liktenis kā Porto pilsētu Portugāles ziemeļrietumos. Diemžēl zem Porto brūkošajiem dakstiņu jumtiem iedzīvotāji teju vairs nemājo - lielākā daļa no tiem vēsturisko centru atstājuši un pārvietojošies uz piepilsētas rajoniem. Rīgas situācija gan jaušas krietni cerīgāka - nākotnes šķērsgriezumā pilsētas centrs tomēr redzams kā vitāla un apdzīvota teritorija. To iezīmē gan kopējās Eiropas socālās un ekonomiskās tendences, gan tirgū jau novērojamā rietumu investoru aktivitāte.
Šī brīža situācija: tirgus aktivitāte mikrorajonos un nenovērtētais pilsētas centrs
Apskatot situāciju secīgi, Corvin speciālisti ieskicē šī brīža tendenci ekskluzīvo dzīvokļu segmentā - Klusajā centrā un centra aktīvajā daļā, ko veido īpašumi ar vērtību sākot no 150 000 eiro.
Pēdējo gadu tirgus virzība rāda, ka salīdzinājumā ar Rīgas centra daļu - darījumu aktivitāte mikrorajonos ir krietni ievērojamāka. Turklāt diezgan labu divu istabu dzīvokli mikrorajona jaunajā projektā iespējams iegādāties teju par tādu pašu cenu kā divu istabu dzīvokli Rīgas centrā. Tas liek secināt, ka Rīgas centrs šobrīd ir visai nenovērtēta tirgus teritorija. Šeit gan jāuzsver, ka situācija nav viennozīmīga visā Rīgas centrālajā daļā - tālais centrs aiz apkaimēm, ko iezīmē Bruņinieku un A.Čaka ielas nogriežņi, rāda atšķirīgu situāciju. Šajos rajonos mājas tiek izpirktas, renovētas, pārdotas - procesi notiek visai aktīvi. Savā ziņā, šīs centra apkaimes, pēc savas kvalitātes un statusa, pielīdzināmas mikrorajoniem.
Situāciju veidojošie faktori: imigrācijas likuma grozījumi, sankcijas pret Krieviju, banku skandāli un iedzīvotāju pārcelšanās uz Pierīgu
Šāda situācija savas pirmās aprises iezīmēja jau 2014. gada rudenī, kad tika pieņemti Imigrācijas likuma grozījumi, kas palielināja termiņuzturēšanās atļaujas saņemšanas slieksni un ieviesa citus nosacījumus un izmaksas, ja ārvalstnieka nekustamais īpašums tiek reģistrēts zemesgrāmatā pēc 2014. gada 1. septembra. Nekustamā īpašuma iegādes Rīgā vai Pierīgā minimālais slieksnis paaugstinājās no 142 300 eiro uz 250 000 eiro. Kopējai kadastrālajai vērtībai iegādes brīdī jābūt vismaz 80 000 eiro. Valsts budžeta iemaksai - 5% apmērā no nekustamā īpašuma darījuma vērtības. Šādas izmaiņas pamatīgi iedragāja ekskluzīvo dzīvokļu (3000 eiro/m2) tirgu.
Tālāko situācijas gaitu vēl sarežģītāku darīja Eiropas Savienības ieviestās sankcijas pret Krieviju saistībā ar darbībām, kas tika vērstas pret Ukrainas teritoriālo integritāti. Tās skāra Krievijas pilsoņus, kas veidoja lielāko daļa ārvalstu pircēju Latvijā, kas izmantoja nekustamā īpašuma pircēja vīzu shēmu, kas tika uzsākta 2010. gada jūlijā.
2018. gadā līdz ar ABLV Bank likvidācijas procesu un Latvijas Bankas prezidenta Ilmāra Rimšēviča korupcijas skandālu tika iedzīta pēdējā nagla šajā “zārkā”. Pēc šiem notikumiem sākas plaši netīrās naudas apkarošanas pasākumi. To rezultātā daudziem ārzemju investoriem tika slēgti konti Latvijas bankās. Arī vietējie saprata, ka šajā periodā veicot dārgus pirkumus, viņi tiks rūpīgi pārbaudīti, tāpēc izvēlējas pagaidīt un nepievērst sev lieku uzmanību.
Tāpat pēdējos piecos gados bija vērojama Rīgas iedzīvotāju skaita strauja sarukšana un to pārcelšanās uz Pierīgu.
Visi šie faktori kopumā veicinājuši esošo cenu kritumu Rīgas centrālajā daļā. Jāpiebilst, ka lētāku īpašumu segmentu (1000-1500 eiro/m2) šie faktori neietekmēja. Kamēr tajā cenas stāvēja uz vietas - pieauga dzīvokļu cenas mikrorajonos, kas šobrīd ir vienā līmenī.
Nākotnes vīzija: rietumu investīciju plūsma un Rīgas centra atdzimšana
Taču kompānija Corvin Real Estate speciālisti paredz, ka krasas pārmaiņas varētu notikt tuvāko 5 līdz 10 gadu laikā. Kopējie sociālie procesi liecina, ka turpinot pieaugt mazu ģimeņu, vientuļu un vecu cilvēku skaitam, kam ir nepieciešamība pēc mazu platību dzīvokļiem un nepieciešamo institūciju un pakalpojumu vieglu pieejamību, interese par pilsētas centru pieaugs. Jau šobrīd vērojama senioru īpašumu pārdošana piepilsētā un to pārbraukšana uz pilsētas centru. Corvin kompānijas klientu lokā aizvien vairāk nonāk tādi nekustamā īpašuma tirgus dalībnieki, kuri savu kapitālu nopelnījuši 1990. gados, un, tagad sasniedzot 70 vai 80 gadu vecumu, sāk pārdot savus palielos īpašumus Jūrmalā vai Baltezerā ar vēlmi pārcelties uz Rīgu. Šī situācija pavisam tuvā laikā dos jaunu grūdienu arī cenu izmaiņai.
Šis brīdis uzskatāms par labāko, lai finanšu resursus novirzītu Rīgas centra īpašumu virzienā. Šo situāciju jau laikus identificējuši ārvalstu investori, un šobrīd Rīgas centrā jau vērojama rietumu investīciju plūsma. Protams, jārēķinās, ka investori šeit mērķē uz lielu peļņu. Ja, piemēram, investējot īpašumā Vīnē, investoru ekspektācijas tiek apmierinātas saņemot 3% gadā, tad Latvijas cenu un apjomu situācijā - viņu cerētā peļņa varētu būt 20%.
***
Esošajā Rīgas centra situācijā pietiktu ar vienu investoru, kas pilsētas centrā iegādātos, piemēram, piecpadsmit ēkas (līdzvērtīga investīcija vienam labam zemes gabalam Maskavas piepilsētā), lai pilsētas centra attīstībai un nekustamā īpašuma tirgus procesam tiktu dots pietiekams impulss.
Tāpēc šī brīža uzdevums ir padarīt Rīgu par dzīvošanai pārdomātu, uz cilvēku orientētu vidi - sekmēt pilsētas ilgtspējīgas attīstības, kvalitatīvas publiskās ārtelpas un integrētas transporta sistēmas izveidi. Ja pašvaldība kopā ar arhitektiem un urbānistiem tālredzīgi domās par pilsētas labiekārtošanu, Rīgas centram ir viss potenciāls attīstīties par mūsdienīgu un iekārojamu dzīvojamo vidi. Paredzams gan, ka dažādas centra daļas attīstīsies dažādos ātrumos - aktīvais un Klusais centrs progresēs krietni straujāk, un tam būs cita publika nekā tālajam centram, līdz ar to pilsētai vajadzētu domāt, kā to izlīdzināt, lai atšķirības nebūtu pārāk lielas un neveidotos geto rajoniem līdzīgas apkaimes.
