Corvin ekspertu viedoklis
Vecrīga: zudusī pievilcība
Kā un kāpēc līdz ar jauno tūkstošgadi Vecrīga zaudējusi savas prestižās un ekskluzīvās dzīvesvietas statusu?
Galvenos pārmaiņu procesus un šodienas situāciju vecpilsētas nekustamā īpašuma tirgū ieskicē nekustamo īpašumu kompānijas Corvin Real Estate speciālisti.
Mazliet mazāk kā 1km² platībā - zem sarkanu dakstiņu jumta līnijas atklājas teju visa Rīgas pilsētas vēstures esence. Astoņsimt gadu laikā veidojušās fortifikācijas celtnes, baznīcas, laukumi, pagalmi, sabiedriskās ēkas un dzīvojamie nami. Fasādes, kurās nolasāmas katram laika periodam raksturīgās estētiskās, materiālās un funkcionālās vērtības. Aiz romānikas, gotikas, manierisma, baroka, klasicisma, eklektikas, modernisma, kā arī laikmetīgās arhitektūras būvapjomiem rodams ievērojams dzīvojamais fonds ar potenciālu kļūt par šodienas paaudžu dzīves telpu.
Mūsdienu nekustamā īpašuma tirgus pieprasījumu veido gan tā cilvēku daļa, kas savu mājokli izraugās jaunuzceltos namos, gan tā, kas sevi redz kā daļu no vēsturiskās pilsētas stāsta. Otrie novērtē gan senās arhitektūras estētiku, gan sava laika būvniecības tradīcijas un materiālus, kas bieži vien pārsniedz mūsdienās izmantoto materiālu kalpošanas laiku. Laiku pārdzīvojušie nami tiek augstu vērtēti, taču par spīti šāda dzīvojamā fonda daudzveidībai Rīgas vecpilsētā - pēdējo gadu laikā priekšroka tiek dota citām pilsētas centra apkaimēm. Vecrīgas, kā dzīves telpas, potenciāls tiek aplūkots aizvien retāk.*
Vecrīgas uzplaukums un noriets: galvenie pārmaiņu procesi
Pēc Latvijas neatkarības atgūšanas Vecrīga kļuva par jaunatjaunotās valsts galvaspilsētas vizītkarti. Līdz šim pavisam sašķiebusies, sastatnēs iejūgtā vecpilsēta, pa kuru slapstījās tikai tā laika bohēmisti un neatkarīgas Latvijas idejas entuziasti, kļuva par prestižāko Rīgas teritoriju.
Kamēr vecpilsētā tika atjaunoti nācijas simboli - Melngalvju nams un Rātsnams, savus īpašumus izpārdot sāka savas pirms Otrā pasaules kara pastāvējušās īpašumtiesības atguvušie ārzemju latvieši (lielākoties starptautiskiem spekulantiem, pārsvarā no rietumiem). Bija arī tādi, kas pēc pašu iniciatīvas savos namos realizēja, piemēram, viesnīcu projektus, tādus kā Hotel Radi un Draugi vai Neiburgs Hotel. Lai vai kā - abos gadījumos ārzemju latvieši jau laikus labi apzinājās vecpilsētas ekonomisko vērtību.
Pamazām Vecrīga kļuva par pievilcīgu vidi un sāka līdzināties Vecās Eiropas pilsētu pastkartēs redzētajam. Vecpilsētā ieplūda pasaules elpa, šeit valdīja starptautiska gaisotne. 1997. gadā UNESCO Vecrīgu iekļāva Pasaules mantojuma sarakstā, un veco Hanzas pilsētu kā pirmo galamērķi Rīgā steidza apmeklēt pilsētas ārvalstu viesi.
Par viņu labsajūtu gādāja jaunatvērtie veikali, kafejnīcas un restorāni, kuros cenas, jāatzīst, bija tikai viņiem vien pieejamas (no vietējo darba algām rietumniekumu ienākumi varēja atšķirties pat desmitiem reižu). Tomēr ar laiku ārzemju publikai palēnām pievienojās arī vietējie uzņēmēji.
Nekustamo īpašumu kompānijas Corvin Real Estate speciālisti, kuri kā jomas profesionāļi nozarē darbojas jau ilgāku laika periodu, dalās tirgus procesu pieredzē un atsauc atmiņā, kā vecpilsētas namus sāka iegādāties vietējie biznesmeņi, un par tā laika Latvijā lielāko banku (Hansabanka, Saules banka, Parex banka, Rīgas komercbanka u.c.) centrālo biroju vietu kļuva tieši Vecrīga. Smilšu ielas nogrieznis kļuva par sava veida finanšu ielu - uz tās atradās pat vairākas bankas. Tas izmainīja visu. Vecrīgā savu darba dienu pavadīja tūkstošiem labi nodrošinātu cilvēku no finanšu sektora. Šeit viņi arī tērēja naudu - smalkos skaistumkopšanas salonos, boutique veikalos, dārgākajos restorānos. Citastarp, šodienas pilsētā nekur vairs nav iespējams redzēt tik daudz jaunu, dārgu luksusa klases auto, kādi savulaik bija novērojami Vaļņu un Smilšu ielas malās. Turklāt iebraukšanas atļaujas Vecrīgā maksāja dārgi, vai tās izsniedza tikai iedzīvotājiem, - tātad pārvietošanās ar skaistu automašīnu pa šaurām Vecrīgas ieliņām bija nopietns statusa apliecinājums. Prestižajā Vecrīgā līdzās savām darba vietām dzīvot vēlējās daudzi. Tas būtiski ietekmēja nekustamā īpašumu tirgus procesus. Vecrīga kļuva par dārgāko dzīvesvietu Rīgā. Piemēram, 2006.-2007. gadā 5000 eiro/m² par izremontētu dzīvokli Kaļķu ielā 2 - Staļina laikā būvētā namā - bija normāla parādība.
2007. gada beigās sākās finanšu krīze. Parex banka tās bankrota procesā Vecrīgu pameta, savukārt parējās bankas izvēlējās sev jaunas, modernas biroju ēkas ar lielām autostāvvietām. No šī brīža par galveno Vecrīgas peļņas avotu kļuva vidusmēra tūrists, kas Latvijā nav gatavs atstāt lielas naudas summas.
Tūrisms ar savu spēju nonivelēt vidi, visbiežāk arī tiek minēts kā būtiskākais faktors, kas veicinājis Vecrīgas pievilcības lejupslīdi. Vides komercializācijas rezultātā Vecrīga iemantojusi dinamisku naktsdzīvi - bāri un klubi atrodas tikai pāris soļu attālumā viens no otra. Trokšņaina, bohēmas caurstrāvota vide, saprotams, nespēlē par labu mājokļu tirgum. Esošā situācija būtiski mainījusi arī drošību. Diennakts tumšajās stundās Vecrīgas kontingentu lielākoties veido atslābuši dzīves svinētāji. Vecpilsētā nakts laikā virkne policijas izsaukumu saistās ar sabiedriskās kārtības traucējumiem, un nevienam namīpašniekam Rīgas apkaimē nav tik bieži jārēķinās ar izsistu loga rūti kā Vecrīgā.
Ja 1990. gados un 2000. gadu sākumā Vecrīgas nekustamā īpašuma tirgū daudz naudas ieplūda no rietumniekiem, kas novērtēja vēsturisko vecpilsētas šarmu, tad no 2010. līdz 2014. gadam lielāka daļa naudas Rīgas centrālajā daļā nāca no austrumniekiem. Taču austrumnieku gaumi raksturo plašas, greznas kāpņu telpas, priekšroka tiek dota augstiem griestiem un citām kvalitātēm, kas vairāk atbilst Klusā centra dzīvojamam fondam. Iepriekšminētā Kaļķu ielas dzīvokļa cena šodien var svārstīties vairs no 1800 līdz 2400 eur/m².
Mūsdienu prasībām atbilstoša dzīvestelpa - nopietns izaicinājums vecpilsētai
Par labu tirgum nespēlē arī nesamērīgi augstais nekustamā īpašuma nodokļu slogs. Tāpat lielākajai daļai Vecrīgas ēku ir piešķirts arhitektūras pieminekļa statuss, kas ir ne tikai gods īpašniekiem, bet arī pieprasa zināmu atbildību - remontdarbi paredz nopietnu saskaņošanu ar būvvaldi, ietver virkni pienākumu un, neizbēgami, arī izdevumu.
No nekustamā īpašuma viedokļa pastāv vēl virkne ar vēsturiskā centra ēku un vides kvalitāti saistītu faktoru. Kā apgrūtinājumu dzīvokļu īpašnieki redz arī šaurās kāpņu telpas un liftu neesamību ēkās, kas celtas līdz 20. gadsimtam. Tā kā vecpilsētas ielas ir šauras, apbūve ir blīva un ēku apjomi atrodas tuvu viens otram - dzīvokļi mēdz būt tumši. Neskatoties uz to, ka Vecrīgu ieskauj Rīgas galvenie transporta tīkli, tomēr privātā auto izmantošana Vecrīgā ir diezgan liels izaicinājums - galvenokārt, ierobežoto auto novietošanas iespēju dēļ.
Kā būtisks Vecrīgas trūkums minams arī zaļās zonas neesamība. Lai gan vecpilsētu no bulvāru loka atdala parku zona un no otras puses plešas Daugavas ūdeņi, tomēr pašu Vecrīgas ārtelpu veido lielākoties bruģēts reljefs. Kaut arī Vecrīgā pagalmi un laukumi pat ir vairāki viens līdzās citam, kā tas ir, piemēram, no vēsturiskā Vecrīgas veidola izplēstajā teritorijā līdzās Pēterbaznīcai, kur savulaik tikuši nojaukti pieci kvartāli un likvidētas četras ielas, un atlikušo vēl paplucinājis karš, - tomēr šie no apbūves brīvie robi vairāk kalpo kā tranzīta tunelis, lai nokļūtu no vienas vecpilsētas daļas uz citu. Šobrīd Vecrīgas veidolā izpaliek jebkāda veida rekreācijas zonas (bērnu rotaļu laukumi, atpūtas zonas u.c.). Taču mūsdienu pilsētniekam kvalitatīvas attiecības ar ārtelpu ir būtisks priekšnosacījums dzīvesvietas izvēlē.
***
Dzīve vēsturiskajos mūros nebūt vairs neatbilst mūsdienas dzīves kvalitātes izpratnei. Cilvēki labprātāk iegādājas dzīvojamo platību ar dabas tuvumu vai vismaz sakārtotu namam piegulošo ārtelpu. Aizvien vairāk vērā tiek ņemts gaisa, gaismas un skaņas piesārņojuma līmenis, kā arī vērsta uzmanību kopējam apkaimes sociālās vides un kultūras kontekstam.
Jāatzīst, ka Vecrīgas situācija būtiski neatšķiras no parējām Eiropas vecpilsētām - šeit notiek tādi paši procesi.
Viens no iespējamiem risinājumiem, kas varētu aizkavēt vecpilsētas degradāciju, ir lielāka līdzfinansējuma rašana tiem namīpašniekiem, kas drosmīgi restaurē namus šajā pilsētas daļā.
Labā ziņa ir tāda, ka attīstoties tādiem servisiem, ka Airbnb, arvien vairāk cilvēku iegādājas īpašumus Vecrīgā, lai tos izīrētu tūristiem, kas savukārt nepieļauj galēju cenu lejupslīdi.
*2017. gadā Centrālā statistikas pārvalde ziņoja, ka Vecrīgas apkaimē dzīvo par trešdaļu mazāk iedzīvotāju nekā 2000. gadā (-38%).
